薅政府羊毛实现住房自由的“Help to buy”适合谁呢?

政府借钱给你买房的Help to buy(HTB)政策到底能帮到谁呢?从2020年12月16日起,政府将为首次购房者提供新一轮的Help to buy计划,并持续到2023年3月结束。政府允许那些对新建房屋感兴趣的首次购房者申请该计划的Equity Loan。目的是为了帮助在英国的潜在购房者尤其是首次购房者以较低的门槛购得房产,解决住房刚需问题。

说白了就是政府借钱给年轻人,帮助他们存钱,鼓励年轻人储蓄,并给予适当补贴的政策。

当你向将要购买的全新新建房屋支付至少 5% 的首付时,就可以获得政府股权贷款,至高可获得达购买价格的40%的免息5年借款,借款周期可长达25年。不过,你将要购买的新房产必须是你的购买的第一套房屋,且该房屋的价格必须低于£600,000。

HTB这个羊毛怎么薅呢?

申请者至少得有5%的首付

申请者必须为首次购房

已经有房者必须在一定时间内出售现有房产才可以以HTB购买

购买的房价不可超过£600,000

购买的房产必须为现房或者在6个月之内交房

房产必须是从开发商处购买的新房,且开发商有可以做HTB的资质

政府最多借款40% (伦敦40%,其余地区20%)剩余的需要购房者现金或者贷款

谁可以申请HTB呢?

年满18周岁

持有有效的National Insurance number

是UK Resident (在英国居留超过183日,在职工作者。永居不是必须的,可以是工作签证,配偶签证等有定居导向的签证类型)。

首次购房者且唯一住宅(若现持有房产,需要在交换合同之前出示房产出售证明)

将使用银行贷款(除了5%首付以及40%政府借贷部分外,其余部分必须使用英国银行贷款,不可全款)。

HTB怎样操作?

HTB其实是政府贷款给你一部分钱,您还需要以你的收入为依据做的贷款另一部分。

HTB的复杂性就在于有两个贷款需要做,不管哪个贷款出了问题,房屋购买就无法进行下去。需要注意的是,除了HTB的40%的那份贷款之外的另一个贷款只能借最多工资的4.5倍。比如你的年收入为£5万镑,那么这部分贷款最多只能借到£22.5万。

在实际操作中,使用HTB的申请人通常在银行借贷部分都是远远少于4.5这个数值。一般都会在3.5左右。请做好额外现金给付的准备。

For example,若购买房产为£600K,申请人单身,年收入£50K。

首付5%=£30K

政府借款40%=£240K

银行贷款=£50K*4.5=£225K

还有剩下的£105K则还是需要申请人现金给付。

为了节约双方时间。一般有了明确的使用HTB计划购买的买家最好先和Broker(贷款经济人)索取一份AIP(agreement in principle),这份文件做起来很快,30分钟就能搞定。主要就是银行愿意给您借贷的意向证明。

有了AIP,我们就可以开始搜索房产,看中心仪的房产后,绝大部分开发商都会要求客户有AIP,方可下offer,预定房产。

HTB的购买流程:

下定金,一般为£500,支付给开发商

双方律师开始介入,做身份认证等

Broker贷款经济介入开始处理两个贷款

两个贷款都下了贷款offer

申请人补齐余款 合同交换(exchange)

下贷款,完成购买

所以HTB有什么缺点呢?

这个政策有利有弊。当下银行免息5年借钱给你是个大便宜,长远来看可不一定划算。

  • 项目弹性小,可选择的项目有局限性。
  • 大型开发商一般会先销售给非HTB买家,临近交房了再开放HTB,HTB买家等于接手尾盘户型。
  • 房产不可用来出租收取租金,不能当包租婆。
  • 政府借款部分,前5年免息,从第六年开始这部分的利率为1.75%,然后逐年以1%递增。到了第10年,利率则为5.75%。此外1.75%的基础利率也会根据RPI数值浮动(会水涨船高)。
  • 政府借款部分可在任一时间还,但是每次还款至少需要房产市场价的10%。
  • 25年政府借款期到期,必须全部还上40%的借款。
  • 若在25年借贷期内售出房产,房产增值部分的40%归于政府,你只享受你当时付款部分的增值利润。

不过这个政策利很明显。对于一下子拿不出这么多钱的买家,当下免息5年借款的确十分诱人。此外也适合由于国内资金出境的限制而无法自由投资的买家。买家可以用这5年缓冲期准备外汇。

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