美国:全美各地房价纷纷上涨背后的原因?

根据Zillow Group的资料,受到供给有限、低贷款利率及高买气影响,全美去年楼市创下14年来销售活动最火热的纪录,进一步带动房价攀高。数十个都会区的中位数房价,较一年前呈现2位数成长。今年,在爱达荷州波西市(Boise)1月房价中位数比一年前上涨近25%;康乃狄克州史坦佛(Stamford)的房价中位数涨幅更高达19%。Zillow的资料还指出,几乎全国各个角落房价都出现上涨,数十都会区的房价中位数甚至较一年前呈现2位数成长。富国银行(Wells Fargo)资深经济学家维特纳(Mark Vitner)表示:“在经济复苏初期阶段,见到房价如此快速反弹,令人非常惊讶。

房价上涨的原因是显而易见的,包括:楼市的供给不足,房贷价格接近历史低点;数百万千禧一代人迈入30岁,通常是首购族的年龄。疫情也是带动新需求的主要原因。部分买家需要更大空间在家工作;有些人愿意搬到离办公室较远的地方。此外,去年保住工作的民众,因为纾困支票、学贷免除及车费与娱乐费减少,有能力存下头期款的钱在今年购房。

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从楼市的供给层面而言,目前市场出现前所未有的紧绷。2007-2009年间新屋建设大幅减少,接下来几年也呈现低迷状态。屋主持有房屋的期间也增长,部分是因为婴儿潮世代更健康,不急着搬进养老院或换小房。根据Realtor.com统计,3月出售的房屋数只有一年前的一半左右。在德州奥斯汀(Austin)、佛罗里达州杰克森维尔(Jacksonville)及北卡罗莱纳州拉雷市(Raleigh),房屋供给较上年度减少70%。

由于供给减少,再加上首购族进场,使得楼市出现前所未见的激烈竞争,从而促使房价不断上涨。根据全美房地产商协会(NAR)资料,2月份出售的房屋当中,每4间就有3间在1个月内成交。联邦住宅融资局(FHFA)本周指出,全美1月单户住宅价格较一年前上涨12%,是1991年以来年度最大涨幅。FHFA追踪的所有区域,年度涨幅都超过10%。NAR也指出,2月成屋价格中位数较一年前上涨15.8%,来到31.3万美元。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather透露,虽然近期房价大涨,但许多屋主卖房意愿不高,因为他们忧心换房也会面临同样激烈的竞争。在房贷利率这麽低的现在,许多屋主去年决定转贷,而不是买新房搬家。经济学家预期,受到大批千禧世代及Z世代投入首购族行列,今年楼市将持续热度,部分地区甚至可能持续多年荣景。但随着房屋供给增加,最近迹象也指出房价涨幅可能趋缓。今年预期的房贷利率调升,也可能让部分买家却步。
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