买方必读

在英国购房和在中国购房从政策到法律程序上都存在很大的差异,在英国投资房产不只需要了解购房的基本流程,也要有一些购房的技巧知识。

 

1.产权问题

 

英国房屋产权与中国的不同。在中国,土地是国家所有的,因此买房屋买的只是房屋土地的70年使用权。而在英国,买家买了房屋之后,如果是别墅类,一般就拥有了房屋土地的永久性产权和使用权。但是英国的产权还分为Leasehold和Freehold两种,买房需要注意。

 

Freehold (永久产权Leasehold (租赁产权的区别:

 

永久产权,是指这块地永远归您私人所有,不需要交任何租金。一般别墅都属于freehold类。

 

租赁产权,指房子是你的,但是地皮归政府或者别人所有。所以每年您需要交一笔地面租金,租金一般都很便宜,每年可能就几百英镑。但是它有一个使用权限,一般短的在75年,长的达999年。租期到期的话,需要和地皮的主人协商怎样延长租期。一般所有的公寓/楼房都是租赁产权,当然其他房型也有租赁产权,买的时候一定要问清楚。

 

2.公寓(flat)VS 别墅(house

 

选flat还是选house主要需考虑产权,房子质量和装修维护费等因素。

 

a.英国的house一般都是永久产权,而公寓一般属于土地租借权leasehold,即有年限。Leasehold每年需缴纳地租,地租按年计算,都是非常小数目的金额。

 

b. House一般自带花园和车库,公寓没有。但同时,house每年花在花园上的维护费也是一笔需要考虑的成本费。

 

c.如果是传统有年代的house,购买时需要特别考察房子的质量和结构,有没劳损老化;而现代公寓一般不会有这方面的问题,尤其是购买新建的公寓,可以免除这方面的担忧。House一般需要重新装修,公寓可以拎包入住。

 

3.二手房VS新房

 

中国现在的房子一般都是新建的住宅楼,因此,在中国买房一般买的都是新房子。而与国内不同的是英国房市上95%以上都是旧房,新建的房子占少数。与中国人不同的是英国当地人买新房来住的几乎是零。可能会买新房用于投资出租,但自己住的非常少。因为英国的老房子质量好、花园大,如果你能买到维多利亚时期的房子,一般都会有大客厅,屋顶很高,进到房间给你感觉很敞亮。所以在英国越老的房子越值钱,17-18世纪的好房子卖到百万英镑以上的非常多。购买新房会牵扯到不同的开发商,和不同的法律流程。因为新房一般在没有完全竣工时就开始出售,由开发商和政府签好合同,但是在房产调查环节就只能依托于政府的报告,而不能做实体的调查。所以在购买新房过程中,买房委托律师责任就事关重大。买房还需要考虑开发商的信誉问题。

 

4.自住房VS投资房

 

自住房考虑更多的是自身生活便利程度,比如,交通情况,上班上学是否方便,周围社区的成熟度,居住环境等,建议大家多走几个区域感受自身生活的便利和需求。投资房考虑个人因素少一些,更注重房子本身的增值空间,用于出租的投资回报率,装修改建的成本投入等等,需要做区域分析,不需要选择基础设施很成熟的区域,往往当下不热门的区域投资潜力更大。

 

5.中介的作用

 

英国的房产和中国有很大区别,比如产权和政策等,需要谨慎分析,综合考量。专业的中介公司可以在这些方面给购买者正确的指引,并为购房者量身订做适合的投资方案。专业的中介起到润滑剂的作用,可以帮买家联系开发商,律师等,让购房的流程顺通。同时可以利用其在英国房产领域的networks,为购房者搜索到更多合适的房源,消除中国买家英语沟通的障碍。华人中介的房源一般是挑选过的,符合华人需求和生活习惯的房源,可以节省购房者的时间。相比之下开发商面对的客户群多,跟进服务没法做到那么细致。当然,以上都是基于购房者委托到一家口碑好,专业的房产中介。

 

6.讨价还价

 

在卖方市场中,卖家通常会先后接到多个买家报来的求购价,然后作出选择;在买方市场中,买家在供大于求的情况下也通常可以成功地杀价。讨价还价的过程一般需要通过销售代理商进行。一旦买卖双方经过销售代理商就某一房产的买卖价格达成协议,那么就需要进入查验房屋质量和双方律师交洽的程序。

 

谈价钱也需要遵循一定技巧:首先,如果看好了房子也不能表现出过强烈的购买意愿,以免在谈价中处于心理弱势。在谈价之前,从房屋中介处先了解房源进入交易市场的情况,卖了多久,有多少人给过offer,房主是不是急着出手等等,以便在讲价时“知己知彼”,如果房屋上市已久没有人给出offer,不妨可以大胆地将价格要低一点,如果房东拒绝再慢慢提高,以求以最接近房东心里底线的价格拿下房子。当然卖家除了价格因素外,还会根据买家实力来决定最终卖给谁,他们最主要考虑的问题就是在购买过程中买家会不会中断交易,所以作为买家,要把自己的优势“亮”出来:比如是“现金买家”可以一次性付清;比如自己的首付款将会比较高;比如自己的收入高,在贷款上不会有问题等等,让房东更愿意把房子卖给你。

 

7.付税问题

 

如果您在英国买房子,需要交stamp duty (印花税)。

 

如果您买的房子价值在25万英镑或以下,印花税为总产值的1%。 如果您的房子交易价值在25万英镑以上,则需要向政府缴纳总产值的3%。

 

买完房子以后,每年还要交以下的费用:

 

a.地皮租金:租赁产权的房子需要交地面租金,但是这个一般比较便宜,每年只有几百镑。

 

b.市政建设费:这是地方政府税。额度根据地方和房子价值不等,一般每年在1000-2000镑左右。如果房子是空的,前6个月免交,之后每个月要交全款。这个税是政府用于城市建设服务的,比如收垃圾、修路灯、修路、警察、消防等地方设施。如果您把房子租出去,这笔税可以让住户来交。

 

c.物业费:如果您买的是公寓/楼房,物业费是很大的一笔开销,一般每年要交1000-2000镑左右,而其他房型一般没有这笔费用。

 

d.水电煤气费:这个完全根据您的使用量,如果房子是空的,没有人住,当然可以不交。

 

 

8.反悔问题

 

在英购房过程相比中国会复杂很多,同时也给购房者更多的保障。律师会尽职为你的房屋进行调查,确保你购买的房屋符合你个人的期待。如果你对调查结果,验房结果有任何不满,或者你仅仅是不想买了,你都可以在交换合同之前改变主意(会损失你的押金)。

 

购买房产的投资者需要注意的是,在英格兰和威尔士即使购房者与卖方达成了口头或甚至笔头协议,只要未正式签署买卖合同,则任何一方均可在最后一分钟履行协议。

 

因此,对决心已定的投资者来说,一旦走到签合同这一步,则必须督促己方律师尽快起草合同并转交对方律师,以便买卖双方早已签字。一旦买卖合同双方签字,则如果一方反悔就必须对另一方作出经济损失赔偿。

 

特别注意:要做有准备的买家,不盲目浪费时间。买家购房前需要确定自己的预算是多少,是现金买还是贷款买,贷款需确定资金准备好了没。想好资金这一步才能去市场看房,才不会盲目浪费时间。另外中国买家需要考虑资金的来源,一般中国客户的资金都是父母赠与,需要考虑资金如何从中国汇来英国?同时要特别提醒中国大陆过来的客人,由于中国反洗钱政策,中国的银行卡(不论是信用卡,全球通等),只要是在中国开户的卡,都不能在英国买房。只有英国或香港开户的卡,才能在英国消费购房。

 

 

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