伦敦中心哪里是金-英国中心地段投资解密,读完可能帮你省掉1000万!

脱欧,英镑贬值,外海企业不断购入伦敦高端物业等话题的升温,越来越多的个人投资者把目光转向了英国,盯上了伦敦的房地产市场。

作为一家负责任的英国本土房地产投资咨询公司,我们可以说选择伦敦是正确的。作为全球的政治经济文化中心,伦敦一直是世界财富的聚集地。根据过往经验,海外投资者通常选择投资伦敦中心地段的房产,原因同选择伦敦一样,当对一个城市不是100%了解的情况下,如果条件允许,选择最中心的地段往往是最安全的。

那么问题来了,伦敦中心哪里又最值得投资呢?

大家通常是通过网络,媒体,朋友推荐来获得信息,部分客户也会拿出几天的时间亲自来伦敦考察一下,然后做出抉择。这个途径也是正确的,但在这个途径中获得了不准确甚至误导性信息,那么很可能这笔投资将会很“累”。其中最常见的一种情况就是钱花出去了,房子买下来,但租不出去也卖不出去。这往往是因为很多投资者在没有真正读懂当地市场的真实供求关系的情况下,就做出了投资。这种情况在海外投资火热的今天,时常出现。

任何一种投资在一开始就要考虑到将来如何出手变现。既然是投资房产,那么就要考虑到房子是否好租,租金是否可以偿还贷款等长期问题,因为这些都是决定房子将来是否容易变现的决定性因素。

啰嗦了很多,接下来就用几幅图来帮助大家了解伦敦中心哪里才是金?哪里才不怕认真的火炼?英国房地产市场非常透明,所有数据都是非中介的专业机构通过真实交易和现有真实房源采集分析得来,而且这些信息基本都是公开使用。如果你会英文,可以很容易搜索到相关信息或者你也可以向专业人士索取。以下的图片和数据均来RIGHTMOVE, ZOOPLA和HOMELET三大网站。

我们选择了4个最受海外投资者欢迎或很容易使投资者纠结的区域(邮编)来进行分析:

 

  1. EC2,  伦敦金融城(City of London),伦敦东一区:伦敦老金融城,有超过500家银行机构,上百家律师事务所和保险、再保险机构,40万人工作于此。
  2. E14, 金丝雀湾(Canary Wharf),伦敦东二区:伦敦新金融城,9万人工作于此,现代化CBD,泰晤士河环绕。
  3. SW8, 巴特西和九榆新区(Battersea & Nine Elms), 伦敦西南一区:政府最大振兴项目之一,美国大使馆及苹果总部将入驻这里,地铁黑线上将开通Battersea Park和Nine Elms两个新站。
  4. W2, 帕丁顿 (Paddington),  伦敦西一区:海德公园附近,传统英伦风建筑,近帝国理工大学,哈罗兹百货和西斯罗机场。

知道这四个热点区域张上面的样子后,我们来看看它们背后的数据是否表里如一?

伦敦金融城的平均房价约为137万英镑,平均月租金为2664英镑,2017年5月市场上共有146套住房出售,199套房源出租。体现了金融城一向房源稀缺的特征,每年9月开学季,这个区域常常出现一房难求的状态,导致很多想住这里的国际学生不得不住酒店里等房。

金丝雀湾地区的平均房价为67万英镑,平均月租金约为2085英镑。2017年5月市场上共有1709套出售房源,2482套房源出租。我们公司租赁部表示,目前金丝雀湾租赁市场压力过大,租一套房子的周期要8周以上,除非降低房租。当地很多中介的租赁房源库存都很多。

巴特西和九榆新区的平均房价为127万英镑,平均月租金约为2598英镑。2017年5月市场上共有1199套出售房源,861套房源出租。这个区域的最大卖点美国大使馆和谷歌总部的入驻和两个新的地铁站。仔细在这个区域走一走,很容易发现这里有十几个开发商圈地建楼,超过10000套全新住宅会涌入市场,整个区域完全建完还需要20年时间,目前市场上的1199套出售房源应该有60%以上是楼花转卖。这个区域将来可能会很美好,但10年内想套现出来的话,我们建议还是再考虑一下。

西伦敦帕丁顿的平均房价为177万英镑,平均月租金约为3180英镑。2017年5月市场上共有893套出售房源,2253套房源出租。选择这个区域的客户不是想和肯辛顿的隔壁老王做邻居,就是迷恋古典英伦风建筑。代价是没电梯。海德公园周边是伦敦贫富分化最明显的地区,在这里遇到最多的就是那个国家的皇室和他们的仆人们。所以贵族们基本都有自己的房子,仆人们可能负担不起3000英镑一个月的租金。这个区域100多万英镑的房子基本都不带电梯,租客们表示3000英镑一个月不值。

 

根据以上四图,我们又总结出四个区域的两居室的出售和出租情况:

伦敦中心4区两居室公寓租售比

房源数

售价

房源数

月租价

  1. 金融城

41

£1415805

103

£2906

  1. 金丝雀湾

776

£708229

998

£2428

  1. 巴特西九榆新区

626

£1157990

412

£2686

  1. 帕丁顿

329

£1220283

815

£3013

不难看出,金融城里的两居室的出售和出租房源都是最少的,物以稀为贵,这里的售价也最高的。金丝雀湾有最多的出售和租赁房源,所以这里的房价和租金也相对最低。当然我们要考虑到金丝雀湾是在二区,所以租金不会达到一区那么高,买入时的房价也是要参考的。

 

以上数据均为市场上现有房源包括新房和老房子,在投资时,更多细节如房子的新旧程度,交通便利度和配套设施也需要纳入考虑,这样才能更准确客观的比较。

 

下面一图是HOMELET提供的伦敦各区域2016年4月至2017年4月的租金年化率,绿色为正增长,橘黄为负增长。6号区域Camden & City of London夺得头奎,这也正应对了上面的数据分析,金融城里房源非常有限,供不应求,租金在过去一年里涨了近10%。

 

浅绿色的区域是伦敦房租的低洼区,所以租金保持自然正增长。

 

灰色区域租金过去一年原地踏步,2号,5号和9号区域都是传统老城区,学校医疗等生活配套非常完善,有几条伦敦的豪宅街。很多在市中心工作又有孩子的家庭会选择定居这里,所以某种意义上这里满足了部分人群是刚性需求。

 

橘黄或深橘黄区域租赁市场表现疲软。主要原因有三:

 

  1. 租赁房源供大于求,比如说3号和19号区域,我们预计这里的租赁市场接下来的3-5年都会有很大压力。
  2. 区域配套不完善,比如说伦敦以东的开发区,很难找到一所成绩优异的小学。
  3. 配套完善但交通不便利,如只有火车没有地铁的伦敦西南区,这导致部分租客选择去了交通更便利的区域租房。

通过以上的分析,希望大家可以对伦敦中心区域的投资和租赁市场有一定的认识。选择海外置业这条长线,一定要多多比较,细化分析,选择专业负责的中介来配置最符合自己资金链和财务预期的投资项目。

 

 

英城置业是一家专注于伦敦房产投资的咨询公司,总部位于伦敦金丝雀码头,北京、上海设有分支机构为市场提供0距离0时差的英国房产投资,出租管理,出售等综合服务。我们通过客观准确的分析,有选择性的将高性价比投资项目分享给市场。我们秉着专业、认真、负责的工作态度不断提升客户在英国的投资体验。我们期待为您英国的资产配置起驾护航!

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